REITs海外市场发展现状及国内前景展望

摘 要

房地产信托投资基金(REITs)作为成熟市场中一种重要的资产类别,其特点在于:收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;长期回报率相对稳定,介于股债之间。自1960年在美国出现以来,REITs产品在全球获得了迅猛发展。随着房地产市场由“过热”转入平稳期,再加上政策层面支持的力度在加大,我国REITs产品即将步入全新发展阶段,有利于为投资者提供长期资产配置工具、提升中国房地产企业的专业化水平、降低银行体系的风险,对我国未来经济和资本市场发展具有重要意义。为进一步发展完善REITs产品尤其是公募产品,尚需加大相关税收优惠制度的支持、减少投资商业地产的限制、允许通过设立SPV等方式解决风险隔离和登记权属等问题。

一、REITs基本情况介绍

(一)REITs定义

REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

目前在海外成熟市场,按照投资类型的不同,REITs又可分为权益型REITs(直接投资房地产,藉租金和买卖收入赚取利润)、抵押型REITs(将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产,收益来源于利息)和混合型REITs(兼有权益型和抵押型特点,既收取租金,也收取利息)三种。其中权益型REITs是市场的主流品种,约占全球REITs总市值的约90%。

(二)REITs产品特点

REITs的具体特点是:

1、收益主要来源于租金和房产升值。REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业,且根据投资章程约定,严格限制对在建的物业开发项目的投资。因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

2、大部分收益将用于分红。美国作为最先发展REITs的市场,法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者,以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。

3、REITs的长期回报率相对稳定,与股市、债市存在一定相关性,介于股、债之间。其中权益型REITs受宏观经济形势、市场利率及股市整体走势的影响分析如下。

(1)宏观经济基本面决定了包括股市以及地产整体的发展情况。强劲的经济会刺激总需求,加快相关行业的扩张,从而增加了对写字楼、零售物业、公寓和酒店等资产的需求,有利于支持REITs价格。反之亦然。

(2)REITs二级市场价格与市场利率关联较大。REITs的估值基础是持有的物业租金收入的折现价值,利率越高,未来现金流的折现价值越低。因此利息上升周期往往会给REITs价格带来下行压力。

(三)REITs上市模式:公司制或信托制/基金制

从海外市场的经验来看,REITs上市有如下两种形式:

1、美国的REITs模式:内部管理人(Internal Manager)模式,或称公司制REITs。这种模式在美国较为常见,即REITs本身为公司制实体(Corporation),只是因为该公司制实体的主业、红利发放等方面符合美国REITs条例的有关规定,从而获得了REITs的税收优惠等政策;上市流通的凭证实质上就是公司制实体的股票。

2、外部管理人(External Manager)模式,或称上市信托制/基金制REITs。这种模式是亚洲较为流行的模式,即REITs持有人持有的是上市的信托凭证(Trust Unit)或基金份额,REITs本身为信托/基金实体,需要由外聘的基金管理人和物业资产管理人。

前述两种模式的差异主要体现在公司治理方面。

在REITs市场发展的初期,采用信托型/基金型的REITs结构,做成有期限的、可上市交易的封闭式基金,或者标的物为信托方式的以房地产为基础的外部的受益凭证,这样做可以减少REITs设立的法律程序,容易为管理层和投资者接受。

但是,由于公司型REITs与基金/信托型REITs相比具有保护投资者的良好组织基础,即一个独立、有效、按照投资者最佳利益行事的董事会(公司REITs的股东可参与选举董事会,董事会直接对发展和运营负责;而非像信托/基金型REITs的投资者那样必须在REITs成立伊始就全权委托外部管理人负责REITs的发展和运营),这也是在发达的美国市场上REITs产品越来越多采用公司制组织结构的原因。

二、海外REITs市场的发展概览

自1960年在美国出现以来,REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展,在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据彭博统计目前,全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元,发展速度可谓惊人。

总体来看,美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。从单一国家来看,澳大利亚是全球第二大REITs市场。除了上述西方发达经济体以外,亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚,2000年以后真正兴起,但是发展速度相当惊人,特别是新加坡,现今也成为国际上重要的REITs市场。

REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此,可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。

(一)美国REITs市场发展历程

1、当前市场综述

在美国,有超过7000万居民其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品,更有超过300个共同基金投资于REITs。目前,美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。截至2015年3月31日,美国上市开发商总数34个,总市值520亿美元,其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。而全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(Simon Properties Group)市值达到636亿美元,这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。另外一家美国著名投资企业黑石集团,旗下房地产和私募股权基金在2007年之前联合以260亿美元杠杆收购希尔顿全球控股,该交易成为黑石集团历史上赚钱最多的单笔交易。可见REITs在美国资本市场上的重要地位以及其庞大的发展规模。

REITs在美国过去几十年的发展历程中,REITs通过将资本高效地注入房地产行业帮助美国实现了重要的经济目标,给房地产投资带来了很高的透明度,也为美国房地产资产提供了较大的流动性。

2、发展历程

从60年代美国出现了最早的REITs开始计算,已经过去了半个多世纪。在这段时间内,随着经济周期、宏观环境和产业结构的变化,以及政府鼓励性政策的推出和实施,美国REITs也经历了几轮不同的发展阶段,并实现了REITs发展模式的持续演化。

(1)初创期(60年代-70年代初):1960年,美国政府第一次出台了免征所得税和资本利得税的政策,第一只REITs(Bradley %20%20REITs)成立,不过其并不上市交易、认购门槛也较高,可视为具有封闭期的私募资产管理计划;随后1965年,Continental %20%20Mortgage%20REITs成为第一只在NYSE上市交易的REITs产品。到1972年各种REITs管理的总资产规模已经达到200亿美元,这一时期抵押型REITs占了多数。

(2)权益型REITs逐渐占据主导(1980年代):1981年美国国会允许业主利用房地产折旧来避税,刺激了房地产购买热,房地产增值明显,因此可以获得物业增值的权益型REITs迎来大发展。在1985年,NationalRealEstate %20%20Stock%20Fund%20成立,成为第一个致力于投资REITs和其他房地产资产的共同基金;1986年,Cohen%20&%20Steer%20共同基金成立,管理超过260亿美元的资产,成为全国最大的REITs。

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