分期支付租金诉讼时效如何起算

从实践角度而言,房屋租赁合同中,承租人按月、季度或半年等期限支付租金是交易习惯。房屋租赁合同的本质在于出租人让渡的是使用权,故租金的支付与买卖合同(标的物所有权转移)纠纷中分期付款有所不同。下文采用比对的方式,分析分期支付房屋租金诉讼时效的问题。

一、问题:分期付款的买卖合同与分期支付租金的并存,如何起算诉讼时效

但实务中,买卖合同分期履行与租金分期支付存有交织,即双方建立租赁在先,后达成买卖意向,承租人变为买受人,分期支付转让款项。那么在转让款项结清前,是否要继续支付租金?

江苏高院网于2013年12月份公布一则案例,标题为:“买受人已分期付清全部转让款,无需支付该期间的租金”。

一审法院审理认为,根据资产转让协议,买受人付清全部转让款后,租赁合同才不再执行,显然该条款是对原租赁合同履行期限的约定,双方租赁合同应履行至2011年12月底,故判决范某、唐某向刘某支付2011年的租金以及租金利息损失。

二审法院经审理认为,资产转让协议属于分期付款买卖合同,协议第一款已明确载明资产所有权于协议签订时发生转移,买受人不可能同时成为标的物的所有权人和承租人,协议第5条不属于双方对租赁合同履行期限的约定。遂改判驳回刘某的一审诉讼请求。

本案落脚点在于,虽分期付款,但所有权已转移,故无需支付该期间的租金。

问题演绎:若是所有权是在付清款项后才转移,此案是否将演变为“买卖合同分期付款”与“分期支付租金”并存的纠纷?

引申问题:租金的分期履行与买卖合同的分期履行,那么各自的诉讼时效如何起算?

二、最高院就租金、借贷、买卖中分期履行诉讼时效的不同答复

1、关于租金分期的问题:

2004年4月6日,《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》(法函[2004]23号):

云南省高级人民法院:你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究,答复如下:对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。此复。

2、关于借款、买卖合同的分期履行问题:

2000年10月26日,《最高人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的答复》(法经[2000]244号):

山东省高级法院:你院鲁法经(1999)25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究,答复如下:在借款、买卖合同中,当事人约定分期履行合同债务的,诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。此复。

因此,上述两种情形,现行均有效。但分期履行的诉讼时效计算点是不同的;二者的区分关键在于是同一笔债务,还是不同笔债务。买卖合同中分期履行多涉及是的“分期给付之债”,而租赁合同中租金应属于“定期给付之债”。二者区别,简单归纳,即定期给付之债,每次给付的是不同笔债务,而分期给付之债,每次给付的均是同一笔债务的“部分”。当然,将租金(继续性租金债务)每期均视为独立完整的债权债务,起算点自然是该期债务履行届满之日次日起算。

二、最高人民法院正式颁文,对分期履行诉讼时效似乎“一锤定音”

2008年9月1日《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”仿佛直接解决了前述问题。

实则不然,该条款依旧未能详细界定“同一债务分期履行”的症结。故在2008年9月人民法院出版社第一版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中,最高院民事审判第二庭认为,“定期给付之债”问题争议较大,在讨论中未形成倾向性意见,故本司法解释对该问题并没有规定。但书中区分了“定期给付之债”及“分期给付之债”的问题,指明:

1、定期给付之债,指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性,该债务是在合同履行过程中不断产生的,因而各期债务履行期限届满后,均为独立债务。

2、分期给付之债,即某一债务发生后,当事人依照约定的时间分期履行,其债务在合同订立时即产生,并非在合同履行过程中产生。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货,借款合同中约定分期还贷等。

三、实践中,对分期履行债务的诉讼时效裁判标准

尽管理论上对定期给付之债存有争议,但司法实践中仍不得不给出规范性的指引。

1、上海高院:

《上海市高级人民法院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定》(具体的发布时间有待核实)中认为:我庭曾经对约定分期支付的租金诉讼时效如何计算作过解答,即“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算,适用1年的诉讼时效。”

该规定的结论性意见认为:在最高人民法院就此作出明确司法解释前,租金给付请求权的时效应从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间起算。

2、北京高院:

2013年12月19日,《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发﹝2013﹞462号)中认为,房屋租赁合同约定分期支付租金,承租人未按期支付的,诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算,适用一年的诉讼时效。

上述中,两个法院的观点并不一致,各执一词,那么下文再援引一个最高院的判决。

3、最高人民法院(2011)民提字第304号民事判决书秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案之裁判要旨:

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年,自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的,那么各期租金的支付具备一定的独立性,但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算,将会割裂同一租赁合同的整体性,还将导致债权人频繁地主张权利,动摇双方之间的互信。因此,为充分保护债权人,维护双方之间的互信,存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的,诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。

4、裁判观点整理:

上海高院的规定恰恰对最高法院判决的观点进行反向解读,认为:约定了分期支付,并不一定非要分期起诉不可,只要当事人在诉讼时效期间内主张过权利,诉讼时效也是可以中断的。是否分若干次起诉,完全取决于当事人自己的选择。因此,将分期要求支付租金混同于分期起诉显然没有意义。况且,在承租人几次不支付租金的情况下,出租人还有通过提前解除合同等救济方式保护自己的合法权益。另从时间上分析,北京高院的意见出台在后,或许参考了最高院的个案裁判观点,毕竟最高院的经典裁判个案,往往有指导意义。

综上,不管从时间角度还是“级别”角度,总体的倾向性观点为,分期支付租金纠纷的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满次日起算。

 1/2    1 2 下一页 尾页